Kredyty Legnica Lubin Polkowice

Kredyty Mieszkaniowe, Kredyty Hipoteczne, Kredyty Gotówkowe.

  
  

Ryzykowny wyścig na rynku nowych mieszkań

 
| dzisiaj, 06:00
fot. Reuters

Ruszył nowy program rządowy, dla kupujących mieszkania. Trzeba się śpieszyć z decyzjami inwestycyjnymi, bo dopłat prawdopodobnie nie starczy dla wszystkich chętnych. Kondycja finansowa firm deweloperskich jest różna, ich zyskowność spadła i jest to dodatkowy czynnik ryzyka. Ceny wzrosną, ale niekoniecznie we wszystkich miastach.

Zainteresowanie programem Mieszkanie dla Młodych jest duże. Jest to szansa na tańsze kupno mieszkania, a program, za wyjątkiem ograniczenia wiekowego, ma raczej liberalne kryteria kwalifikacyjne, co nie raz krytykowałem, jako dosyć swobodne wydawanie przez polityków publicznych, a więc naszych pieniędzy. Chodzi przede wszystkim o to, że maksymalny standard mieszkania (75 m kw.) został ustanowiony wysoko, jak na możliwości młodych małżeństw, co oznacza, że kupować mieszkania z pomocą naszych podatków będą raczej bogate gospodarstwa domowe. Jednocześnie program ograniczono tylko do rynku pierwotnego, co oznacza, że wypadły najtańsze mieszkania z rynku wtórnego. W konsekwencji  jest to raczej program dla młodych i bogatych.

Zainteresowani programem na pewno też pamiętają, że co roku program taki dysponuje ograniczoną pulą środków i że decyduje zasada, kto pierwszy ten lepszy. Oznacza to, że kto chce kupić mieszkanie z dopłatą musi się spieszyć.

 Możemy się więc spodziewać poprawy koniunktury w sektorze w pierwszej połowie roku, a potem, gdy zabraknie pieniędzy, jej pogorszenia. Głównym pytaniem jest: jak zachowają się ceny mieszkań, a zwłaszcza deweloperzy, gdyż zwiększony popyt może oddziaływać w kierunku ich wzrostu, co by oznaczało, że subsydia poszły w ceny i efekt wydania pieniędzy publicznych jest żaden. Stąd, wobec braku konkurencji z wtórnego rynku, kluczowe jest trzymanie na niskim poziomie wskaźnika maksymalnej ceny metra kwadratowego mieszkania dopuszczonego do programu, aby zapewnić dostępność tych mieszkań, ale też – aby zapewnić deweloperom rentowność ich produkcji. I tutaj obiektywnie trzeba powiedzieć, że póki co te ceny nie są przestrzelone, zwłaszcza na największym, warszawskim rynku. Tym, co można skrytykować, to zbyt duże rozpiętości pomiędzy cenami przeciętnymi i cenami dopuszczonymi do programu na konkretnych rynkach, co pokazuje, że decydenci raczej słabo się orientują w poziomach cen i nie wszędzie ten poziom trafnie ustalili. Deweloperzy, jeżeli chcą skorzystać z programu, muszą się też pospieszyć i zaoferować takie mieszkania, które spełniają kryteria programu, czyli głównie wysokość ich cen.

Wygląda więc na to, że w pierwszej połowie roku zakupy mieszkań wzrosną, ale ceny nie muszą, zwłaszcza na tych rynkach, gdzie limity ustanowiono na niższych poziomach. Jednak zakup mieszkania, to nie zakup samochodu, najczęściej kupujemy mieszkania, które nie są jeszcze  gotowe, spłacamy je w transzach, a ostateczna umowa i przewłaszczenie mieszkania odbywa się w najlepszym przypadku kilka miesięcy od umowy przedwstępnej. Jednym słowem, chcąc czy nie, bierzemy na siebie ryzyko dewelopera. Przyjrzyjmy się więc sektorowi deweloperskiemu, aby ocenić bezpieczeństwo naszych zakupów. Zacznijmy od notowań giełdowych sektora, czyli jak go oceniają inwestorzy, a więc właściciele największych spółek (Rysunek 1).

Rysunek 1. Notowania kwartalne spółek deweloperskich na tle spółek budowlanych

1

Widać wyraźnie, że notowania firm deweloperskich cały czas znajdują się na bardzo niskim poziomie, w odróżnieniu od spółek budowlanych, które po gwałtownych spadkach (pamiętamy afery związane z budową autostrad i bankructwa firm) odrabiają straty (to dla odmiany antycypacja przyszłych kontraktów infrastrukturalnych współfinansowanych przez UE). Spójrzmy więc na dekompozycje tego wskaźnika (Rysunek 2).

Rysunek 2. Notowania kwartalne wybranych, największych spółek deweloperskich

2

Źródło: GPW

Widać wyraźnie, że sytuacja w sektorze jest mocno zróżnicowana, notowania niektórych firm rosną, ale w większości są raczej stabilne i na niskim poziomie. Zwraca uwagę spadek akcji Ganta, sąd na początku stycznia br. ogłosił upadłość spółki.

Jeżeli spojrzymy jednak na wyniki finansowe deweloperów, zwłaszcza na rachunki wyników (raporty kwartalne NBP), to okaże się że ich zyskowność  w ostatnich kwartałach znacząco spadła. NBP nie opublikował jeszcze danych za trzeci kwartał, ale dostępne dane PONT Info  (trochę inny zakres danych) pokazują, że brak jest poprawy w tym zakresie.  Materiały NBP przynoszą też więcej informacji o kondycji ekonomicznej tych spółek. To, co najważniejsze, czyli kapitały własne firm są przeciętnie wysokie, a zadłużenie (wobec banków i wobec nabywców obligacji deweloperskich) - do przyjęcia.

Problemem jest jednak znaczne zróżnicowanie sytuacji poszczególnych firm, jeżeli chodzi o zadłużenie oraz wyniki finansowe. W tej sytuacji słabym pocieszeniem będzie dla nas, kupujących mieszkania od dewelopera jest fakt, że bieżąca produkcja mieszkań - przy dzisiejszych cenach rynkowych i kosztach - jest zupełnie przyzwoita, jak na ciężkie czasy, rentowna (15-18%), gdyż problemy firm często tkwią w ich starych kontraktach. Były one rozpoczynane po wysokich kosztach, gdyż ceny mieszkań też były wysokie, a w międzyczasie te ceny spadły.  Te mieszkania nie były wykazywane w rachunkach wyników firm, dopóki nie były sprzedane. Mieszkanie buduje się kilka lat, a do rachunku wyników firmy trafia ono wtedy, gdy jest sprzedane oraz oddane do eksploatacji, a więc praktycznie wtedy, gdy stratę musieliśmy już sfinansować.

Można więc przypuszczać, że w ubiegłym roku deweloperzy otworzyli szafy i wypadło kilka starych trupów, które teraz widzimy w ich wynikach. Być może udało się kilka takich trupów upłynnić przy okazji końcówki programu Rodzina na Swoim. Warto więc analizować nie tylko rachunek wyników, ale też dane z bilansu firmy, gdyż są pełniejsze. Tyle tylko, że tam zestawiamy pieniądze, które dostajemy dzisiaj, z wierzytelnościami, które będziemy musieli pokryć w przyszłości.

Jak więc analizować firmę deweloperską? W zasadzie na to pytanie brak jest dobrej odpowiedzi. Prawdopodobnie projekt po projekcie, ale i tak nie uzyskamy wtedy pełnej odpowiedzi na pytanie, jakie będą wyniki na tych projektach, które są dzisiaj w toku. To jest właśnie ryzyko dewelopera. Podobnie strata na konkretnym projekcie nie musi jeszcze oznaczać bankructwa spółki celowej (w takiej postaci realizuje się projekty), gdyż może ona być rozliczona ze spółką matką przy ostatecznym rozliczeniu projektu.

W przypadku naszej analizy oznacza to jednak, że bardzo trudno ocenić nam będzie kondycję sektora deweloperskiego. Według danych publikowanych za GUS przez NBP nie wygląda ona źle. Również liczba bankructw uwzględniając ostatnie, najbardziej spektakularne, jest niewielka. Słabe to jednak pocieszenie, gdy trafimy właśnie na ten wyjątkowy przypadek. Ochronę przed tego rodzaju ryzykiem zapewnia ustawa o ochronie klienta dewelopera, tyle tylko, że zdecydowana większość projektów na rynku nie została nią jeszcze objęta. Starajmy się więc przy naszych zakupach być ostrożni, kupujmy mieszkania o wysokim stopniu zaawansowania, podpisujmy notarialne umowy przedwstępne, skracajmy czas do umowy zasadniczej i słuchajmy dobrze informacji z rynku. Zazwyczaj, jak się informacji dobrze poszuka, to można znaleźć coś, co ułatwi podjęcie decyzji i zwiększy nasze bezpieczeństwo. Na pewno więc kupujmy rozumem a nie oczami. Życzę udanych zakupów.

 

 

  

Beg_abc_Eng it posts a negative 15 The polymers used in "O Matter" frames (a nylon composite) are formulated for high durability, as well as controlled flexibility for improved safety during impact.adidas casquette original To produce the ultra strong, ultra lightweight chassis of Oakley wire frames, five metallic compounds (including titanium) are fused into a single C 5 alloy.ralph lauren tommy hilfiger lacoste Both frame materials maintain resistance to ultraviolet radiation, humidity, thermal shock and chemical exposure.bijoux gucci .korean joystick There is also some new content that will be available for Red Dead Redemption.making viagra at home Surprisingly, Toy Story 3 looks to have an entertaining game adaptation, but its still a movie game so we're not sure if we want to invest in it.kamagra and alcohol And last, but not least, for the puzzle fanatics be sure to check out Puzzle Quest 2 on the DS.super kamagra does work .kamagra online shop The 80s were such a colorful era with big hair, big shoulders pads and music that will rock your leg warmers off! This is the era when MTV (music television) started.www bet365 com Many former pop and rock icons are still in the current music scene.bovada odds The music, movies and television programs of the 80s are continually being remade and re imagined for the current generation.online sports betting uk . For one, short shorts, particularly the ones that were cut off from old jeans, let everything hang out. Also, you can look cheap and shabby when you wear your short shorts and you are no longer a teenager. Reserve them for your sun tanning events.. I simply wished to thank you very much once more. I do not know the things that I might have implemented in the absence of the actual recommendations revealed by you directly on such theme. It was actually the frustrating crisis in my circumstances, but finding out this specialized fashion you treated the issue made me to jump over delight. Most of the time, Japanese teenagers spend time hanging out with each other during structured time at school or in extra curricular activities since this is where high school students spend most of their time. Parents and teachers in Japan tend to discourage teens from dating, which means that many young adults don start dating until after high school. Teen demographic.. Not as tight as your pony tail), twist the hair tie and pull about half your hair in from the inside. Twist again, and pull about half of the remaining free hair through. Then twist again, and pull about half. One of New York Citys newest hotels Hilton New York Fashion District offers stunning design meticulous service and four star amenities. Located on West 26th Street in a neighborhood steeped in history Hilton New York Fashion District is steps away from the Fashion Institute of Technology The Empire State Building Herald Square and the renowned Macys flagship. Guests are sure to enjoy exploring the celebrated food and unique shops of Chelsea..